实行了两年的土地出让“两集中”制度近期发生了一些变化，在新的政策表述中，土地出让信息仍需要集中发布，但不再要求集中组织出让活动。这也意味着，批次数量不再有限制。
另一方面，终端市场的变化肉眼可见，企业拿地更加理性谨慎，土地市场降温明显。
双重变化之下，长三角城市今年的土拍市场表现如何？
头部城市土拍火热
少量高频成为今年集中土拍的一大特点，各地的拍卖周期显示出比往年更大的差异。例如北京目前只拍卖了6宗地块，首批供地还有17宗待拍卖，厦门、重庆目前也均只拍卖了3宗地块。
长三角22个已进行集中供地的城市中，普遍拍卖节奏较快，成交总价突出，显示出较强的回暖迹象。
截至目前杭州、南京、合肥和上海的成交数量，在22个集中供地的城市里名列前茅，苏州、宁波的成交数量也进入前十。无锡成交数量6宗，相对不高，但也达到去年首批供地整体成交量的四分之三，今年无锡首批计划供地数量为12宗，距离完成首批供地还剩一半进度条。
从成交总价来看，上海19宗地块全部出让，总价达到518.9亿元，目前位列22城第一。杭州凭借35宗地块、493.6亿元的成交总价位居第二，与上海的差距在25亿元左右。
从溢价率来看，长三角头部城市同比上涨明显，尤其是上海、杭州、苏州、南京等城市，截至5月22日（下同），整体溢价率超过去年任何一批土拍。
整体溢价率最高的城市为合肥，达到13.34%，与去年首批土拍保持在同一水平，较去年各批的平均值高出6.2个百分点。
南京则是溢价率进步最大的长三角城市，21宗地块的整体溢价率达到8.63%，上升了6.6个百分点。
其次是苏州和上海，溢价率较去年首批提升幅度也都超过4个百分点。
得益于溢价率和成交数量的双双提升，在首批土拍还未结束的情况下，南京、合肥目前的土拍成交总价已超过去年首批，同比涨幅分别超过70%和42%。
相较这些头部城市的火热，宁波、无锡等腰部城市，土拍市场就显得相对平静。
宁波今年集中供地以来的溢价率还比较突出，达到10.08%，这得益于鄞州区的三宗地块均位于优质地段且为纯住宅用地，引来多家房企竞拍。但宁波目前的成交总价仅有去年首批供地的20%不到。
无锡则更加不温不火，是长三角集中供地城市中溢价率唯一没有提升的，6宗地块均是底价成交。
“叫好不叫座”的三、四线城市
相较于头部城市，大部分三、四线城市土拍市场（住宅类用地，下同）出现了“叫好不叫座”的情况。
说“叫好”，是因为从平均溢价率及其增长情况来看情况还不错。我们观察的12个城市中，有8个城市今年1至4月土拍平均溢价率实现正增长，50%的城市溢价率高于全国三线城市的平均水平。
其中，金华“抢地”最为火爆，不仅同比增幅较高，达到4434%，溢价率本身也达到42.2%，仅低于2021年同期情况，在近5年来排名第二。金华的3月商品房新房与二手房成交情况同比也大幅增长，商品房成交同比增长152.97%，二手房同比增长90.3%。
说“不叫座”，是因为从土地成交总量、总价两个维度来看，三、四线城市的土地购买力还没有恢复，甚至“量价齐降”的特点比较明显。
在观察的12个城市中，只有温州与绍兴1至4月累计土地成交量、土地成交总价为正增长，其余城市皆为负增长。
并且，即使是温州与绍兴，若与2019、2020年相比，也还有很大差距。
例如，虽然绍兴土地成交量同比去年增长了200%，但若与2019年相比，依旧下降了约45%。成交总价相比2019年也下降了约51.9%。台州、金华算是成交量降幅较小，分别下降了4%、13%。淮安则是降幅最多的，成交量、成交总价分别同比下降79%、96%。
细究起来，这些城市土拍市场遇冷，与当地房地产市场不振密不可分。如镇江无论是房地产开发投资情况，还是商品房销售情况，自去年3月起便处于负增长，今年3月，房地产开发投资完成额依旧下降23.9%，销售面积降幅虽有收窄，但也下降12.6%。
杭州、南京、合肥吸引民企争夺
近两年，民营企业参与土拍的热情有所减弱。根据中指研究院数据，2022年22城集中供地的拿地金额中，央国企和地方国资是绝对的大头，占比达到79%，而民企占比仅有16%。
从今年的土拍来看，长三角各主要城市民企拿地动力有所恢复。
在头部城市里，上海、苏州仍由国企占主导。苏州目前成交的10宗地块里，仅有山西万信一家民企，且拿地金额占比很小。
上海首批土拍报名参与竞拍的企业数量超过了50家，为近6年来最多，超10家房企争抢的地块达到了两位数，其中竞夺最激烈的两个地块参拍房企均超过了20家。不过，最终19宗地块中，14宗地都被央国企和地方国资竞得，占比超过7成。
而杭州、南京、合肥等几个城市在今年首批土拍中吸引了更多民企参与，占比都超过一半以上。
更重要的是拿地金额，杭州三场民企成交金额占比达到67%，较2022年提升3.9个百分点。
合肥目前民企参与成交额占比也达到64%。南京参与拿地民企数量在31%，拿地金额目前突破了一半以上，占比较去年也有所提高。
从供地市场来看，多数地方政府重燃信心，正有序推动土拍市场的复苏。
虽然供地数量与前两年峰值无法匹敌，在我们观察的12个城市中，有超过一半的城市1月至4月累计供地数量同比正增长。
其中，浙江台州市的涨幅最多，今年1至4月累计供地60宗，同比增长160%，超过前三年同期水平，接近疫情前的供应量。
仅有少数城市供地量不增反减。例如泰州，1至4月无新增土地供应。盐城、淮安、镇江同比增幅也为负值，累计土地供应量为个位数，差不多是疫情前的四分之一。
（原题为《【数说长三角】土拍头部城市回暖，三、四线城市“叫好不叫座”》）